Rynek nieruchomości w Polsce przechodzi kolejną fazę przewartościowania. Ceny mieszkań w największych miastach rosną w szybkim tempie, napędzane powrotem popytu, rosnącymi kosztami budowy oraz ograniczoną dostępnością gruntów. W tym samym czasie domy i bliźniaki — szczególnie na przedmieściach — notują znacznie mniejsze wzrosty, a w niektórych lokalizacjach ich ceny wręcz stagnują. Co to oznacza dla inwestorów i kupujących? Która forma inwestycji ma dziś większy potencjał?
Mieszkania w miastach: drożej z każdym kwartałem
Z danych rynkowych wynika, że ceny mieszkań w Warszawie, Krakowie, Gdańsku czy Wrocławiu w II kwartale 2025 roku wzrosły średnio o 7–10% rok do roku. W niektórych dzielnicach, takich jak warszawska Praga, krakowskie Podgórze czy poznański Grunwald, wzrosty były jeszcze wyższe.
Główne powody wzrostu cen mieszkań:
-
Powrót popytu po stagnacji z lat 2022–2023 (związanej z wysokimi stopami procentowymi),
-
Programy wspierające zakup pierwszego mieszkania, np. „Kredyt na Start”,
-
Ograniczona podaż nowych projektów deweloperskich — szczególnie w centrum miast,
-
Presja kosztów budowy – wzrost cen materiałów i robocizny.
Kupno mieszkania w dużym mieście stało się dziś trudniejsze niż kiedykolwiek – nie tylko ze względu na ceny, ale i dużą konkurencję. Nowe inwestycje znikają z rynku już na etapie „dziury w ziemi”, a ceny metra kwadratowego nierzadko przekraczają 15–20 tys. zł.
Domy i bliźniaki: rynek w zawieszeniu
W przeciwieństwie do mieszkań, ceny domów i segmentów jednorodzinnych na przedmieściach dużych miast pozostają względnie stabilne. Niektóre inwestycje wręcz tanieją – głównie te oddalone od centrum i z ograniczonym dostępem do komunikacji.
Powody stagnacji cen domów:
-
Zmiana stylu życia po pandemii – część nabywców wróciła do miast,
-
Wyższe koszty utrzymania domów (ogrzewanie, dojazdy, podatki),
-
Większy wybór i niższa presja zakupowa – rynek wtórny jest nasycony,
-
Trudniejsza odsprzedawalność – mieszkania w mieście rotują szybciej.
Mimo to, segment domów oferuje znacznie więcej metrów za tę samą cenę, a w niektórych lokalizacjach (np. aglomeracje Warszawy, Trójmiasta, Wrocławia) można kupić nowoczesny bliźniak z ogródkiem w cenie dwupokojowego mieszkania w centrum.
Co się bardziej opłaca? Analiza inwestycyjna
✅ Mieszkanie w mieście:
-
Zalety:
-
Wyższa płynność inwestycji (łatwiejszy wynajem i sprzedaż),
-
Wysoka dynamika wzrostu wartości,
-
Rosnące zainteresowanie rynkiem najmu (najem instytucjonalny, studenci, imigranci).
-
-
Wady:
-
Wysoka cena wejścia i niższa rentowność przy wynajmie,
-
Ograniczenia przestrzenne,
-
Często brak miejsca parkingowego, zieleni.
-
Dla kogo: inwestorów nastawionych na szybki obrót kapitałem lub wynajem w topowej lokalizacji.
✅ Dom lub bliźniak na przedmieściach:
-
Zalety:
-
Dużo większa powierzchnia i prywatność za podobną cenę,
-
Potencjał rozwoju wartości w średnim terminie (5–10 lat),
-
Lepsze warunki do życia rodzinnego lub pracy zdalnej.
-
-
Wady:
-
Trudniejszy wynajem, szczególnie poza miastem,
-
Niższa płynność w przypadku sprzedaży,
-
Ryzyko „zamrożenia kapitału” w przypadku stagnacji lokalnej.
-
Dla kogo: osób szukających własnego kąta na lata, rodzin, inwestorów długoterminowych.
W co inwestować w 2025 roku?
Decyzja powinna być strategiczna, a nie emocjonalna. Jeśli liczy się szybki zwrot i elastyczność – mieszkanie w dużym mieście będzie bezpieczniejszą opcją. Jeśli jednak patrzysz na inwestycję długofalowo, chcesz kupić przestrzeń do życia lub zdywersyfikować portfel – dom lub bliźniak w dobrze skomunikowanej lokalizacji może okazać się strzałem w dziesiątkę.
Warto też zauważyć, że rynek domów może być dziś niedoszacowany — a to oznacza, że za kilka lat różnice w cenach pomiędzy domami a mieszkaniami mogą się znacząco zmniejszyć. Inwestycje w domy będą wtedy zyskiwać zarówno na wartości, jak i atrakcyjności rynkowej.
Nie istnieje jedna, uniwersalna odpowiedź na pytanie: co się bardziej opłaca? Mieszkanie w mieście to szybka płynność i prestiżowa lokalizacja, ale też wyższe koszty wejścia. Dom to przestrzeń i spokój, ale z dłuższym horyzontem inwestycyjnym.
Klucz leży w analizie własnych celów, stylu życia i zdolności do zarządzania nieruchomością.
Bo dziś na rynku nieruchomości liczy się już nie tylko „gdzie”, ale jak i po co inwestujesz.
Powyższy wykres przedstawia porównanie średnich cen za metr kwadratowy mieszkań i domów w największych miastach Polski w 2025 roku. Widać wyraźnie, że:
-
Mieszkania w dużych miastach są znacznie droższe za metr kwadratowy niż domy,
-
Różnica cen sięga nawet 6000–7000 zł/m², co w przeliczeniu na 80–100 m² daje realną różnicę rzędu pół miliona złotych,
-
Domy pozostają cenowo bardziej dostępne, choć mają niższą płynność inwestycyjną.