Choć dane Głównego Urzędu Statystycznego za 2024 rok mogą imponować – z niemal 200 tys. oddanych do użytku mieszkań i domów o łącznej powierzchni 17,84 mln m² – to prawdziwy obraz rynku nieruchomości w Polsce w połowie 2025 roku jest znacznie bardziej złożony. Owszem, w największych aglomeracjach sprzedaż mieszkań wciąż utrzymuje się na przyzwoitym poziomie, ale poza nimi widać coraz wyraźniejsze oznaki zapaści budowlanej i zaniku inwestycji mieszkaniowych.
Lipiec 2025: jak sprzedają się mieszkania w największych miastach Polski?
📍 Warszawa
W stolicy nadal obserwujemy wysoki popyt, głównie napędzany zakupami inwestycyjnymi i zakupami osób młodych korzystających z programów rządowych typu „Mieszkanie Start+”.
Średnia cena m²: ok. 17 800 zł
Sprzedaż: stabilna, z lekkim wzrostem względem I kwartału 2025
Nowe inwestycje: głównie segment premium i mikroapartamenty pod wynajem
Prognoza: Rynek nadal będzie chłonny, ale ceny osiągają barierę psychologiczną – szczególnie w segmencie powyżej 1 mln zł.
📍 Kraków
W Krakowie sprzedaż mieszkań pozostaje na wysokim poziomie, ale wzrosty cen mocno wyhamowały. Pojawiają się promocje i rabaty – szczególnie w inwestycjach poza centrum.
Średnia cena m²: ok. 15 400 zł
Nowe inwestycje: zlokalizowane głównie w dzielnicach takich jak Ruczaj, Prądnik, Wzgórza Krzesławickie
Sprzedaż: lekki spadek w segmencie mieszkań 3-pokojowych
Prognoza: Stabilny rynek z potencjałem w sektorze najmu, ale coraz mniej przestrzeni dla spekulacji.
📍 Wrocław
Wrocław nadal cieszy się dużym zainteresowaniem kupujących – zarówno indywidualnych, jak i inwestycyjnych.
Średnia cena m²: ok. 13 900 zł
Sprzedaż: bardzo dobra w I połowie roku, ale w lipcu widać lekkie wypłaszczenie
Segment popularny: kawalerki i 2-pokojowe do 550 tys. zł
Prognoza: Wzrost podaży może ostudzić tempo wzrostu cen, ale rynek nadal dynamiczny.
📍 Gdańsk / Trójmiasto
Nadmorska lokalizacja, duże zainteresowanie inwestorów zagranicznych i dynamiczny rynek pracy powodują, że Trójmiasto nadal przyciąga kupujących.
Średnia cena m²: ok. 14 600 zł
Sprzedaż: stabilna, z wyraźnym ruchem w segmencie apartamentów premium
Nowe inwestycje: coraz częściej projekty z usługą condohotelową
Prognoza: Trójmiasto pozostaje silnym punktem na mapie, ale rozwój może zostać ograniczony przez dostępność gruntów i rosnące koszty wykonawstwa.
📍 Poznań
Rynek bardziej stonowany, mniej inwestorów spekulacyjnych. Klienci koncentrują się na zakupach celowych (własne potrzeby mieszkaniowe).
Średnia cena m²: ok. 12 800 zł
Sprzedaż: umiarkowana, ale stabilna
Nowe inwestycje: mniej niż rok temu – deweloperzy ostrożniejsi
Prognoza: Możliwy lekki wzrost cen, ale zależny od dalszych decyzji RPP i kondycji kredytobiorców.
Poza metropoliami: mieszkaniówka zatrzymana w czasie
Analiza portalu RynekPierwotny.pl ujawnia niepokojący fakt: za rekordową liczbą oddanych mieszkań w Polsce stoi garstka gmin, głównie z dużych aglomeracji. W setkach mniejszych miejscowości nie oddano ani jednego nowego mieszkania lub dominuje zabudowa jednorodzinna realizowana przez osoby prywatne.
W wielu gminach ostatni boom mieszkaniowy miał miejsce dosłownie w latach PRL, co widać po przeciętnym wieku zabudowy.
Dlaczego w mniejszych gminach nikt już nie buduje?
- brak inwestorów i lokalnego rynku najmu,
- wysokie koszty budowy i niska opłacalność,
- migracje młodych do miast i za granicę,
- słabe planowanie przestrzenne i biurokracja.
Sprzedaż mieszkań w 2025 roku – Polska dwubiegunowa
W największych miastach Polski sprzedaż mieszkań w lipcu 2025 roku utrzymuje się na solidnym poziomie – choć widać wyraźne oznaki wyhamowania. Ceny stabilizują się, a deweloperzy zaczynają rywalizować jakością i dodatkowymi usługami (np. smart home, zielone certyfikaty, concierge).
Natomiast Polska lokalna – mimo imponujących statystyk z GUS – doświadcza zapaści inwestycyjnej, która pogłębia problem nierówności mieszkaniowych i może mieć długofalowe konsekwencje dla demografii i mobilności społeczeństwa.