Zakup mieszkania to jedna z najpoważniejszych decyzji i niejednokrotnie marzenie, którego realizacja zajmuje nam sporo czasu. Czekamy na jego odbiór, a w głowie mamy poukładane plany i wizualizujemy, jak będzie wyglądać, gdzie będzie stał stół, a gdzie komoda. I przychodzi ten moment, gdy dostajemy klucze do naszego wymarzonego M, a wraz kluczami otrzymujemy informację jakie comiesięczne koszty nas czekają.
Obecnie, miesięczny czynsz w Warszawie za m. kw. waha się od 9 zł. na starych zasobach, do 12-15 zł. w nowej inwestycji. Eksperci z rynku nieruchomości sugerują, że cena 15 zł. przy obecnej inflacji nie jest wygórowana i zależy ona głównie od wielkości nieruchomości i standardu. Zakładając, że średni miesięczny czynsz w Warszawie obecnie wynosi 11,5 zł. za m. kw., to przy najczęściej pożądanym przez kupujących metrażu, czyli 50-55 m. kw., będzie on na wysokości 575 – 632,50 zł.
Dla większości z nas są to stawki do zaakceptowania, ale dla osób kupujących na kredyt, perspektywa większych opłat może skutecznie zniechęcić do zakupu mieszkania.
W tym przypadku budżet musi być dobrze przemyślany i odpowiednio zaplanowany, tak żeby uwzględniał nasze zarobki i miesięczne koszty związane z mieszkaniem, jak i ratę kredytu.
Czynsz ma wiele składowych. Na niektóre elementy mamy wpływ, a niektóre są jednak stałe. W Warszawie czynsz za mieszkanie ok. 70m2 może wynosić nawet 700 – 1000 zł miesięcznie, więc są to dosyć wysokie comiesięczne koszty, biorąc pod uwagę fakt, że żyjemy teraz w ciężkich czasach, a wybuch pandemii pozbawił wiele osób pracy, lub znacząco obniżył ich dochody. Do tego dochodzą inne wydatki, a jak powszechnie wiadomo, czynsz musimy płacić co miesiąc.
Na czynsz za mieszkanie składają się zarówno opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości oraz te za media, które są zależne od zużycia i cen ich dostawców, więc żadna wspólnota ani spółdzielnia nie ma wpływu na ich wysokość, a jedynie je rozlicza. W opłatach za mieszkanie w bloku kolejną istotną pozycją są opłaty administracyjne.
W spółdzielniach mieszkaniowych przyjęte jest określenie opłata eksploatacyjna. We wspólnotach mieszkaniowych z kolei właściciele poszczególnych lokali płacą zaliczkę na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Przy naliczaniu opłat eksploatacyjnych istotne więc jest z jaką administracją współpracuje deweloper lub zarząd wspólnoty, gdyż ma to znaczący wpływ na koszty.
W praktyce spółdzielnie jako duże podmioty gospodarcze mogą wynegocjować znacznie korzystniejsze stawki choćby od dostawców mediów i usług, ale także za roboczogodzinę w przypadku remontów budynków. Mogę też działać sprawniej, dzięki posiadaniu własnego działu technicznego i wieloletniego doświadczenia w obsłudze budynków
Dodatkowo, wymiar czynszu zwiększają opłaty za zarządzanie nieruchomością oraz wysokość funduszu remontowego. W nowym budownictw ie opłata będzie niska i może wynosić 1-2 zł, to już w starszym budynku fundusz remontowy może być na poziomie 6-8 zł za m. kw.
Czynsz ma ponadto wiele składowych, na których wysokość mamy wpływ, do nich należą:
Opłata za zużycie wody — w celu dokładnego zmierzenia zużycia wody mamy zamontowane w mieszkaniach wodomierze.- Opłata za ogrzewanie — przy kosztach związanych z ogrzewaniem, mamy podział na dwie części, są to koszty stałe, które są określone na podstawie powierzchni mieszkania oraz koszty zmienne, które pokazują prawdziwe zużycie energii cieplnej. Osoby mieszkające w bloku muszą również ponosić opłaty związane z zużyciem energii np. na klatkach schodowych, parkingach podziemnych i piwnic. Koszt zużycia jest dzielony na wszystkie lokale mieszkalne w bloku.
- Opłata za wywóz śmieci — od 1 stycznia 2022 r. obowiązują w stolicy nowe stawki, 85 zł od gospodarstwa domowego w zabudowie wielolokalowej i 107 zł od gospodarstwa jednorodzinnego.
- Podatek od nieruchomości — wysokość podatku ustala gmina, jednak kwota nie może być wyższa niż maksymalne stawki, które zostają opublikowane w Głównym Urzędzie Statystycznym.
Jeżeli chodzi o podatki związane z mieszkaniem, mogą być one z kilku tytułów: podatek zależny od wielkości mieszkania, podatek od powierzchni gruntu i części wspólnych budynku zarówno mieszkania, jak i garażu, podatek od miejsca postojowego dla samochodu,
W budynkach komunalnych stawki czynszu są na podobnym poziomie jak w mieszkaniach spółdzielczych. W Warszawie stawka bazowa wynosi aktualnie ok 10 zł za metr kwadratowy. Do tego trzeba doliczyć zużycie wody, ogrzewanie, wywóz śmieci.
Osobno płaci się za prąd, internet, telefon, telewizję. Jednak w przypadku mieszkań komunalnych, najemca mieszkania ma możliwość skorzystania z szeregu ulg, które mocno obniżą finalną płatność. Dla przykładu: lokatorzy mieszkań komunalnych w Warszawie, którzy są w trudniejszej sytuacji finansowej, mogą skorzystać z:
- dodatku mieszkaniowego (może wynieść aż 70 proc. kwoty wydatków ponoszonych na utrzymanie lokalu)
- indywidualnej, dochodowej obniżki czynszu, która może wynieść do 80 proc. wydatków ponoszonych na utrzymanie lokalu
Problem w tym, że mieszkań komunalnych chronicznie brakuje, więc ustawiają się po nie długie kolejki chętnych. Jednym z kryteriów przydziału jest wysokość dochodu.
Rozbieżności w czynszach na terenie Warszawy są potężne. Zdarza się, że utrzymanie kawalerki na Ursynowie jest droższe niż ponad 40-metrowego mieszkania na Białołęce, Okęciu czy Targówku. Zdecydowanie najmniejsze są w lokalizacjach podmiejskich takich jak: Pruszków, Piaseczno, Legionowo, Jabłonna, Łomianki czy Wesoła.
Dlatego przed zakupem mieszkania, zarówno na rynku pierwotnym i wtórnym, warto sprawdzić w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej wysokość średnich miesięcznych opłat, aby uniknąć konsekwencji wiążących się z powiedzeniem „mądry Polak po szkodzie (zakupie)”,
Źródło:
ryneknieruchomosci.pl; Ekassa.pl
Red. Karolina Motylewska