Przychodzi taki moment w życiu, kiedy zaczynamy myśleć o zakupie własnego mieszkania i wszystko wygląda wspaniale, jeżeli jesteśmy milionerami, wtedy nie musimy martwić się o pieniądze i konfrontować się z naszą sytuacją finansową. Gorzej, jeżeli nie mamy odłożonej gotówki, nie wygraliśmy 6 w totka i nie otrzymaliśmy niespodziewanej nagrody lub spadku. Wtedy będziemy potrzebowali kredytu hipotecznego.
O naszych szansach na jego otrzymanie decyduje tzw. zdolność kredytowa, czyli nasze dochody. Jeżeli nie zarabiamy wiele, może się okazać, że nasze źródła dochodów generują niską zdolność kredytową.
Czasami wydaje się nam, że kiedy zarabiamy uczciwe pieniądze, powinniśmy bez problemu otrzymać kredyt. W praktyce okazuje się jednak, że nawet przy względnie wysokich zarobkach, nasza zdolność kredytowa nie będzie wystarczająca.
Według badań GUS, średnia krajowa w sektorze przedsiębiorstw wyniosła w grudniu 2021 roku 6022 zł brutto, co daje 4335 zł netto (czyli na rękę) przy zatrudnieniu na umowę o pracę.
Czy to jest dużo, czy mało dla banku?
Nowe mieszkania bardzo szybko drożeją. To dlatego, że coraz częściej są kupowane inwestycyjnie na wynajem – co powoduje, że deweloperzy windują ich ceny. W niektórych miastach – nawet ekspresowo.
O prawdziwym szaleństwie można mówić w Gdyni. Tam ceny nowych mieszkań wzrosły o 16% w porównaniu do czwartego kwartału ubiegłego roku. Czyli o 16% w raptem 3 miesiące. Co do pozostałych miast: w Warszawie, Gdańsku, Poznaniu, Bydgoszczy i Rzeszowie nowe lokale podrożały o 4%.
„Banki zaostrzyły w III kwartale 2021 r. kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych w związku z wdrożeniem niektórych wymogów znowelizowanej rekomendacji 'S'” – tyle dowiemy się z komunikatu Narodowego Banku Polskiego, a Rada Polityki Pieniężnej po raz kolejny podniosła stopy procentowe. Ale co to oznacza dla „przeciętnego Kowalskiego”?
Mieszkania drożeją tak szybko, że aby podnieść swoją zdolność kredytową, przysłowiowy Kowalski myślący o kredycie na 20 lat, musi decydować się na kredyt 25-letni i będzie mógł pożyczyć od banku mniej niż rok wcześniej.
Pamiętajmy też, że rata zobowiązania będzie niska nie tylko w zależności od okresu kredytowania, ale przede wszystkim od parametrów cenowych kredytu hipotecznego.
Trudności w uzyskaniu kredytu mogą mieć także osoby, które zarabiają w obcych walutach. Przy zarobkach w obcej walucie o kredyt najbezpieczniej ubiegać się z drugą osobą, która zarabia w polskich złotych. Jednak zgodnie z nowym zaleceniami KNF, bank musi uwzględnić zmiany kursów walutowych, a do wyliczenia zdolności obniży dochód w złotych aż o 50 proc. Przed zmianami było to jedynie 20 proc. Może mieć to wpływ na mniejszą zdolność i przyznanie mniejszej kwoty kredytu. W praktyce wygląda to tak, że jeśli para zarabia np. 2000 euro i 4000 zł, to bank wyliczy zdolność kredytową tak, jakby dochód wynosił 2 000 euro i 2 000 zł. To automatycznie spowoduje znaczące zmniejszenie dostępnej kwoty kredytu.
Kolejną istotną zmianą jest to, że banki muszą wprowadzić oferty kredytów hipotecznych z oprocentowaniem, które nie może się zmienić przez okres przynajmniej 5 lat. Problem polega jednak na tym, że takie oprocentowanie zwykle jest zdecydowanie wyższe od zmiennego.
Kolejną wadą ofert kredytowych z oprocentowaniem stałym jest to, że ochrona przed podwyżkami stóp procentowych działa dość krótko.
Większość banków wprowadziło oferty na najkrótszy dopuszczalny przez Rekomendację S termin, czyli 5 lat, czasami 7 lat. Po tym okresie można ponownie włączyć oprocentowanie stałe, albo przejść na oprocentowanie zmienne.
Nawet jeśli ktoś ponownie wybierze stałą stawkę, to nie będzie to już ten sam poziom, co na początku. Jeśli stopy procentowe wzrosną, to oprocentowanie stałe w kolejnym okresie również będzie wyższe.
Banki deklarują, że w I kwartale 2022 r. będą zaostrzać kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych, a Prezes NBP Adam Glapiński przestrzega banki przed „kolejnymi wyzwaniami związanymi z portfelem kredytów hipotecznych”. I zaleca: trzeba dokładnie monitorować sytuację na rynku mieszkaniowym. Mówi też o potrzebie zachowania czujności w ocenie zdolności kredytowej klientów.
W grudniu wzrost cen w Polsce wyraźnie przyspieszył, przez co wyprzedziliśmy Węgry i znaleźliśmy się na trzecim miejscu w rankingu krajów UE z najwyższą roczną inflacją.
Z danych GUS wynika również, że w III kwartale 2021 r. ceny lokali mieszkalnych były o 49,3 proc. wyższe w porównaniu ze średnią ceną dla 2015 r. Tak gwałtowny wzrost cen powoduje, że gospodarstwa domowe muszą pożyczać coraz większe kwoty, aby nadążyć za wysokimi cenami nieruchomości. Z tego powodu rośnie także liczba niespłaconych kredytów hipotecznych.
Dlatego należy poszukać jak najlepszej oferty. Pomaga w tym ranking kredytów hipotecznych. Dzięki niemu można zorientować się, w którym banku warto o kredyt hipoteczny zapytać.
Red. Karolina Motylewska
Źródło:
www.businessinsider.com.pl
www.money.pl
www.pieniadze.rp.p
www.pb.pl